Baurecht

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Baurechtliche Auseinandersetzungen bei Werkverträgen nach BGB oder VOB

Der Bereich Baurecht wird zunächst unterschieden nach privatem Baurecht und öffentlichem Baurecht. Unter das private Baurecht fallen alle Auseinandersetzungen zwischen Privatpersonen. In der Regel zwischen Bauherr und Bauunternehmer. Zumeist geht es um Bauarbeiten rund um die Immobilie, vom Fassadenanstrich über angebrachte Markisen bis zur Dachsanierung oder dem völligen Neubau oder Umbau eines Objekts. Der zwischen dem sogenannten Besteller (in der Regel der Bauherr) und dem Unternehmer (also dem Handwerker oder der Baufirma) geschlossene Vertrag unterliegt entweder ausschließlich den Regeln des Werkvertragrechts des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) oder den Bestimmungen der Verdingungsordnung für Bauleistungen (VOB). Hieraus ergeben sich die beiden Parteien zustehenden Rechte, bei deren Durchsetzung wir mit Rat und Tat zur Seite stehen. Unsere Anwaltskanzlei berät und vertritt in gleichem Maße Bauunternehmer sowie Auftraggeber (Bauherren).

 

Gewährleistung (Minderung, Kündigung oder Schadensersatz)

Bei der Durchführung von Baumaßnahmen entstehen häufig Probleme, teils in technischer, teils in rechtlicher Hinsicht.

Ist die Bauleistung aus Sicht des Bestellers mangelhaft, stehen ihm gesetzliche Gewährleistungsrechte zu. Er muss jedoch grundsätzlich zunächst den Unternehmer zu Nachbesserungsmaßnahmen auffordern. Schlagen diese fehl, können weitere Rechte geltend gemacht werden. Insbesondere kann der Werklohn gemindert werden, der Vertrag gekündigt werden, Schadensersatz geltend gemacht werden. Es kann unter Umständen auch ein anderer Unternehmer mit der Mangelbeseitigung beauftragt werden und dessen Kosten bei dem ursprünglichen Unternehmer verlangt werden.

Zu beachten ist auch die Bedeutung der Abnahme im Baurecht. Diese hat weitreichende Folgen sowohl für den Beginn der Verjährung als auch die Frage, wer anschließend welchen Mangel beweisen muss.

Interessant für den Auftraggeber ist auch die Frage, ob und unter welchen Voraussetzungen er Einbehalte von dem Werklohn tätigen kann. Wenn ja, in welcher Höhe.

Die Kündigung als letztes Mittel des Gewährleistungsrechts ist ebenfalls mit vielen Schwierigkeiten verbunden. Sie muss gut überlegt und vorbereitet sein. Können die Voraussetzungen des Gewährleistungsrechts nicht notfalls bewiesen werden, wird eine Kündigung des Bestellers schlimmstenfalls nur als „normale“, somit grundlose Kündigung gewertet. Diese ist zwar jederzeit möglich, zieht aber einen Erstattungsanspruch des Unternehmers nach sich. Dann droht eine restliche Werklohnforderung – ohne dass der Bestellers überhaupt eine Gegenleistung erhält.

Wir beraten Sie deshalb umfassend zu allen rechtlichen Gesichtspunkten, Chancen und Risiken sowie der besten Vorgehensweise im Rahmen des Gewährleistungsrechts.

 

Durchsetzung von Werklohnansprüchen, gerichtlich u. außergerichtlich

Werkunternehmern helfen wir bei der Durchsetzung ihrer Werklohnansprüche gegen den Besteller. Denn nicht immer sind die vorerwähnten Gewährleistungsansprüche des Bestellers berechtigt. Wir beraten und vertreten daher auch Unternehmer umfassend und sind bestrebt, die berechtigten Werklohnforderungen möglichst schnell und stets unter Beachtung des wirtschaftlichen Risikos beizutreiben.

Speziell die Kündigung des Bestellers ohne Grund gemäß § 649 BGB ist für den Unternehmer oft mit Schwierigkeiten verbunden. Laut Gesetz darf er den vereinbarten Werklohn vom Besteller fordern, muss sich aber seine ersparten Aufwendungen anrechnen lassen. Die hiermit einhergehenden rechtlichen und tatsächlichen Schwierigkeiten sind recht komplex. Wir helfen Ihnen gerne bei der Beratung und Durchsetzung dieser Forderung.

 

Vertragsgestaltung und Beratung zu Immobilienkaufverträgen sowie Bauträgerverträgen

Unsere bau- und immobilienrechtliche Beratung konzentriert sich auch auf den Bereich von Kaufverträgen und Bauträgerverträgen entsprechender Objekte.

Von einem Bauträgervertrag spricht man, wenn das gekaufte Objekt zunächst durch den Unternehmer noch gebaut werden muss. Hier ist die Schnittmenge zwischen Kaufrecht und Baurecht angesprochen.

In Bauträgerverträgen finden sich oft eine Vielzahl von Klauseln, die unter anderem die oben angesprochenen Gewährleistungsrechte beschränken können. Dies kann im Interesse des Unternehmers praktikabel sein, aber letztlich zu Lasten des Käufers bzw. Bestellers gehen. Nicht immer jedoch halten diese Klauseln einer Überprüfung anhand der Gesetzeslage und der dazu ergangenen Rechtsprechung stand. Insbesondere das Recht der Allgemeinen Geschäftsbedingungen findet hier Anwendung. Dies ist bei der Prüfung der Wirksamkeit und der Gestaltung zu berücksichtigen.

Wir beraten bei der umfassenden Überprüfung von Kaufverträgen und Bauträgerverträgen. Wir stehen jedoch auch gerne beratend bei der Gestaltung von entsprechenden Verträgen zur Verfügung.

 

Werklieferungsvertrag; Geltendmachung und Durchsetzung aller Ansprüche, gerichtlich und außergerichtlich, Forderungsinkasso

Das Werkvertragsrecht umfasst als Sonderfall auch das Werklieferungsrecht, d.h. die Lieferung herzustellender Sachen. Diese Rechtsbeziehung richtet sich weitgehend nach kaufrechtlichen Bestimmungen.

Im täglichen Geschäftsverkehr von Unternehmen ist immer wieder der Zahlungsausfall von Schuldnern zu verzeichnen. Wir übernehmen die Vertretung in diesem Bereich und sorgen für eine schnelle und nachhaltige Durchsetzung der Forderungen unter wirtschaftlichen Aspekten.

 

Prozessuale Vertretung bei Streitverkündung

Eine Besonderheit gerichtlicher Verfahren, die vor allem im Baurecht häufig auftritt, ist die sogenannte Streitverkündung.

Wenn Sie Bauunternehmer sind und Ihnen der Streit in einem gerichtlichen Prozess verkündet wird, gilt es möglichst zügig zahlreiche Fragen zu klären. Soll dem Rechtsstreit beigetreten werden? Wenn ja, auf der Seite welcher Partei? Was ist dann bei der eigenen Prozesseinwirkung zu beachten?

Die Frage der Strategie und des eigenen Vortrags kann maßgeblich über eventuelle Regressansprüche einer der beteiligten Parteien gegen den Streitverkündeten entscheiden. Der Streit, dem man beitritt, ist deshalb oft für das eigene rechtliche und wirtschaftliche Interesse von großer Bedeutung. Wir beraten Sie zu diesen Fragen und stimmen die richtige und zweckmäßige Vorgehensweise mit Ihnen ab. Wenn die Entscheidung für einen Streitbeitritt ausfällt, vertreten wir Sie unter Beachtung aller rechtlichen Risiken und immer mit dem Ziel, die eigene Inanspruchnahme in einem Folgeprozess zu vermeiden.

 

Öffentliches Baurecht: Baugenehmigung, Angrenzereinwendungen, Abstandsvorschriften

Wir beraten und vertreten Sie auch im Bereich des öffentlichen Baurechts. Dieses bestimmt sich nach dem (bundeseinheitlichen) Baugesetzbuch und den Landesvorschriften, in Baden-Württemberg z.B. der Landesbauordnung. Diese Gesetze regeln das Verhältnis zwischen Bürger und öffentlichen Baubehörden.

Typische Konstellationen sind Angrenzereinwendungen gegen eine den Nachbarn betreffende Baugenehmigung, Auflagen der Baubehörde, Nutzungsuntersagungen oder –einschränkungen. Häufig sind auch Fragen im Zusammenhang mit Abstandsvorschriften zu klären. Hierbei beraten wir und vertreten Sie in den formellen baurechtlichen Verfahren gegen die jeweiligen Baubehörden.