Miet- und WEG-Recht

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Jochen Walter
Rechtsanwalt / Fachanwalt für Miet- und WEG-Recht

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Tobias Reiss
Rechtsanwalt

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Wir beraten und vertreten Sie in folgenden Bereichen:

  • Wohnraummietrecht, Gewerberaummietrecht, Pachtrecht, Wohnungseigentumsrecht und Nachbarrecht
  • Kündigung und Folgen der Beendigung von Mietverhältnissen
  • Mietminderung und Wohnungsmängel
  • Mieterhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete oder wegen Modernisierung
  • Vertragsgestaltung und Beratung zu Sanierung, Renovierung und wirtschaftlichen Verwertung von Mietobjekten
  • Rechtsverhältnisse in Wohnungseigentumsgemeinschaften, bei Störungen zwischen Wohnungseigentümern oder zwischen Eigentümer und Hausverwaltung
  • Nachbarrecht; Überhang, Überbau uns sonstige negative Einwirkungen des Nachbarn

Miet und WEG-Recht in Heidelberg bei Stiehl & Schmitt

Wohnraummietrecht, Gewerberaummietrecht, Pachtrecht, Wohnungseigentumsrecht und Nachbarrecht

Der Begriff des Mietrechts ist weit gefasst. Er beinhaltet nicht nur die Rechtsverhältnisse zwischen Vermieter und Mieter mit all ihren typischen Streitpunkten, sondern – im weiteren Sinn – z.B. auch Rechtsverhältnisse zwischen Mietern in Mehrfamilienhäusern.

Unsere Beratung und außergerichtliche wie gerichtliche Vertretung deckt den gesamten Leistungskatalog der Fachanwaltsordnung zu dem Bereich „Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht“ ab.

Hierbei beraten und vertreten wir gleichermaßen Mieter wie Vermieter, Pächter und Verpächter, Wohnungseigentümer und Hausverwaltungen sowie Grundstückseigentümer.
Kurz gesagt, wir begleiten unsere Mandanten in allen (nachfolgend beispielhaft beschriebenen) Angelegenheiten rund um Wohnungen, Häuser oder gewerbliche Immobilien.

 

Kündigung und Folgen der Beendigung von Mietverhältnissen (Kaution, Schadensersatz, Schönheitsreparaturen, Nebenkosten)

Die Kündigung eines Mietverhältnisses birgt in aller Regel eine Vielzahl von rechtlichen Schwierigkeiten. Dies gilt für beide Seiten.

Sind Sie Vermieter und möchten gegenüber einem Mieter kündigen?

Beachten Sie, dass der Vermieter nicht ohne Grund kündigen kann und an die zwingend notwendige Begründung in der Kündigung hohe rechtliche Anforderungen gestellt werden. Wie helfen Ihnen gerne bei der fachgerechten Formulierung des Kündigungsschreibens.

Sind Sie Mieter und haben eine Kündigung erhalten?

Oft besteht auf Mieterseite „Angriffspotential“ gegen eine durch den Vermieter ausgesprochene Kündigung (s.o.). Wir besprechen mit Ihnen die Möglichkeiten eines Widerspruchs und das sonstige rechtliche und taktische Vorgehen.

Auch die weitere Abwicklung des beendeten Mietverhältnisses bringt oft viele Probleme mit sich. Dies betrifft insbesondere folgende Fragen:

  • Wann muss der Vermieter die Kaution zurückzahlen?
  • Wie setzt der Vermieter Schadensersatzansprüche z.B. wegen Beschädigung des Mietobjekts durch?
  • Wann und wie sind die letzten Nebenkosten abzurechnen? Kann der Vermieter deshalb einen Betrag von der Kaution einbehalten?
  • Sind am Ende des Mietverhältnisses Schönheitsreparaturen durchzuführen?
    Die hierzu ergehende maßgebliche Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes ist im ständigen Fluss und erfordert eine stets auf den Einzelfall ausgerichtete Prüfung dieser Rechtsfrage.

 

Mietminderung und Wohnungsmängel

Mietobjekte können (nicht selten) mangelhaft sein. An der Spitze der häufigsten Wohnungsmängel stehen Schimmelbelastungen. Aber auch bei anderen Gebrauchsbeeinträchtigungen wie z.B. Lärm sollte der Mieter seine Rechte kennen. Ganz vorne steht hierbei die Mietminderung. Deren rechtliche Voraussetzungen und korrekte Bemessung muss im Einzelfall geprüft werden. Unter Umständen kann der Mieter auch die Mängel selbst oder durch eine von ihm beauftragte Firma beheben und Kostenerstattung vom Vermieter verlangen. Auch besteht eventuell die Möglichkeit einer außerordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses. In jedem Fall sollten weder Mieter Gebrauchsbeeinträchtigungen noch Vermieter unberechtigte Minderungen wehrlos akzeptieren.

 

Mieterhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete oder wegen Modernisierung

Es gibt grundsätzlich zwei Arten von Mieterhöhungen:

Die Mieterhöhung zur Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete und die Mieterhöhung wegen Modernisierung, kurz Modernisierungserhöhung.

Beide Erhöhungen sind mit einer Vielzahl rechtlicher wie tatsächlicher Probleme behaftet. Dies beginnt bei der oft verkannten Voraussetzung, dass ein Vermieter eine Erhöhung nicht einseitig verlangen kann, sondern die Zustimmung des Mieters braucht. Wann er diese verlangen und gegebenenfalls einklagen kann, muss geprüft werden. Bereits das Erhöhungsverlangen selbst muss daher den hohen gesetzlichen Anforderungen entsprechen. Dies gilt in formeller wie inhaltlicher Hinsicht. Bei der Modernisierungserhöhung ist insbesondere zu beachten, dass bereits die durchzuführenden Maßnahmen dem Mieter fristgerecht angekündigt und detailliert beschrieben werden müssen, ansonsten ist die Möglichkeit einer anschließenden Mieterhöhung unter Umständen vertan.

Wir beraten und vertreten Sie deshalb bei der Formulierung des Mieterhöhungsverlangens genauso wie bei der Abwehr eines solchen.

 

Vertragsgestaltung und Beratung zu Sanierung, Renovierung und wirtschaftlichen Verwertung von Mietobjekten

Das Wohnraummietrecht ist in erster Linie geprägt durch die gesetzlichen Bestimmungen (v.a. durch das BGB) und die höchstrichterliche Rechtsprechung. Das Gewerberaummietrecht unterliegt diesen Beschränkungen dagegen weniger. Umso wichtiger ist es, bereits zu Beginn des Mietverhältnisses eine möglichst interessengerechte Vertragsgrundlage zu schaffen. Es ist deshalb insbesondere bei Gewerberäumen zweckmäßig, die ins Auge gefassten Ziele im Wege korrekter juristischer Umsetzung in Form des Mietvertrages zu verfolgen. Auch in Wohnraummietverhältnissen kann eine solche vorherige Prüfung in gewissen atypischen Konstellationen sinnvoll sein.

Weiterer Beratungsbedarf besteht erfahrungsgemäß im Zusammenhang mit der notwendigen Sanierung bzw. Renovierung sowie allgemein der sinnvollen wirtschaftlichen Verwertung von Mietobjekten, insbesondere Mehrparteienhäusern. Hier müssen die Rechte des Vermieters auf eine wirtschaftlich sinnvolle Gestaltung der Mietverhältnisse als Wirtschaftsposition einerseits und die Rechte der Mieter auf möglichst ungestörtes Weiterbestehen des Mietverhältnisses andererseits gegeneinander abgewogen und im gebotenen Maße durchgesetzt werden.

Unser Angebot umfasst deshalb insbesondere folgende Tätigkeiten:

  • Gestaltung und Prüfung von Mietverträgen
  • Beratung im Zusammenhang mit vorgesehenen Sanierungsmaßnahmen
  • Durchsetzung der Rechte des Vermieters wie auch der Abwehrrechte des Mieters

 

Rechtsverhältnisse in Wohnungseigentumsgemeinschaften, bei Störungen zwischen Wohnungseigentümern oder zwischen Eigentümer und Hausverwaltung

Das Wohnungseigentumsrecht ist ein sehr spezielles und komplexes Rechtsgebiet, dem insgesamt weit mehr Bedeutung zukommt, als ihm gemeinhin beigemessen wird. Grundsätzlich muss sich jeder, der nicht alleiniger Eigentümer einer Immobilie ist, sondern sich dieses Eigentum mit anderen teilt und „nur“ Sondereigentümer einer Wohnung ist, damit auseinandersetzen.

In einer Wohnungseigentümergemeinschaft entstehen wie in vielen Gemeinschaften naturgemäß zahlreiche Probleme. Besonders häufig drehen diese sich um Sanierungsmaßnahmen (insbesondere an Balkonen, Dächern, Leitungssystemen u.a.). Gestritten wird meist über deren Notwendigkeit (Stichwort Sanierungsstau), Ausmaß oder Art und Weise. In anderen Fällen möchten einzelne Wohnungseigentümer eigenständig bauliche Veränderungen vornehmen. Hier ist zur Vermeidung von Nachteilen der übrigen Eigentümer in aller Regel eine genaue Abgrenzung von Gemeinschaftseigentum und Sondereigentum erforderlich, auch unter Berücksichtigung der Bestimmungen der Teilungserklärung.

Sodann ist es notwendig, diese Rechte einzelner Eigentümer oder alternativ der übrigen Eigentümer (die regelmäßig durch eine Hausverwaltung vertreten sind) wirtschaftlich und zielführend durchzusetzen. Hierbei sind die Besonderheiten des speziellen Verfahrensrechts in Wohnungseigentumsangelegenheiten zu beachten.

Typischerweise werden Beschlüsse im Rahmen einer Wohnungseigentümerversammlung getroffen. Sollten Sie einen Beschluss anfechten wollen, raten wir zu umgehender Kontaktaufnahme mit unserer Kanzlei, da insoweit kurze Fristen zu beachten sind.

 

Nachbarrecht: Überhang, Überbau und sonstige negative Einwirkungen des Nachbarn

Auch der klassische Bereich des Nachbarrechts gehört, was weithin unbekannt ist, als Unterkategorie dem Fachanwaltsbereich Miet- und Wohnungseigentumsrecht an.

Umfasst sind hierbei sämtliche rechtlichen Auseinandersetzungen eines Grundstückseigentümers und eines Nachbarn. Typische Fallkonstellationen sind hierbei:

  • Überhängende Bepflanzung
  • Bauliche Veränderungen in nicht zulässiger Höhe oder nicht zulässigem Grenzabstand
  • Immissionen aller Art, z.B. Lärm- oder Geruchsbelästigungen

Zur Abwehr solcher Einwirkungen auf das eigene Grundstück hält das Nachbarrecht einige Instrumente zur Verfügung. Es sind jedoch immer auch die vorrangigen Besonderheiten des Landesrechts in diesem Bereich zu beachten. Die Abwehrmaßnahmen müssen im übrigen auch nicht immer gegen den Eigentümer des Nachbargrundstücks gerichtet sein. Dieser haftet als sogenannter Zustandsstörer. Es ist auch möglich, den tatsächlichen Verursacher, den sogenannten Handlungsstörer, in Haftung zu nehmen, so z. B. einen Mieter oder Pächter des Nachbargrundstücks.

Zur Abwehr solcher Einwirkungen auf das eigene Grundstück hält das Nachbarrecht einige Instrumente zur Verfügung. Es sind jedoch immer auch die vorrangigen Besonderheiten des Landesrechts in diesem Bereich zu beachten. Die Abwehrmaßnahmen müssen im übrigen auch nicht immer gegen den Eigentümer des Nachbargrundstücks gerichtet sein. Dieser haftet als sogenannter Zustandsstörer. Es ist auch möglich, den tatsächlichen Verursacher, den sogenannten Handlungsstörer, in Haftung zu nehmen, so z. B. einen Mieter oder Pächter des Nachbargrundstücks.

HRG Heidelberger Rechtsberatungsgesellschaft
STIEHL & SCHMITT
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